Wie blijft er in de eigen woning wonen? Kan ik de ander uitkopen? Welke fiscale regels gelden bij de verdeling van de (waarde van) de woning en welke fiscale regels bepalen de situatie waarbij één van de partners in de woning blijft wonen, terwijl degene met het hoogste inkomen de eigenaar blijft en elders woont?
We zetten een aantal aspecten voor u op een rij. Onze opsomming is beperkt, want het aantal oplossingen in de praktijk hangt altijd weer af van de persoonlijke omstandigheden. Want of u nu getrouwd bent in gemeenschap van goederen of door huwelijkse voorwaarden buiten gemeenschap van goederen, wie gaat scheiden moet altijd een regeling treffen omtrent de eigen woning. Zeker omdat in verreweg de meeste gevallen het huis in bezit blijft van beide of van één van beide partners.
Als u er samen niet uitkomt wie in de echtelijke woning mag blijven wonen, zal de Rechter op verzoek van één van beide partijen de ander bevelen, dat hij of zij het huis binnen een bepaalde tijd moet verlaten. De Rechter zal in het algemeen de woning toewijzen aan de ouder bij wie de kinderen het merendeel van de tijd verblijven. Speelt de kwestie van de kinderen geen rol van betekenis, dan zal de Rechter een andere belangenafweging maken.
Als eenmaal besloten is wie in het huis achterblijft – al dan niet met kinderen – volgt de financiële afwikkeling. Bent u in gemeenschap van goederen met elkaar getrouwd, dan heeft u beiden economisch recht op de helft van de waarde van het huis. Degene die het huis uitgaat, zal in het geval de waarde van het huis meer bedraagt dan de hypotheekschuld moeten worden uitgekocht. De blijvende partner zal proberen om de hele hypotheekschuld op zich te nemen en zal daarnaast de helft van de overwaarde moeten vergoeden aan de vertrekkende partner. Dat kan hetzij door verhoging van de lening, hetzij door verrekening met de overige goederen. Ook zijn er oplossingen mogelijk in de vorm van een schuldbekentenis. Dit is echter specialistenwerk.
Het kan ook zijn dat de vertrekkende partner de hele hypotheek op zich neemt. In dat geval kan de vertrekkende partner nog twee jaar gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek ook al is het huis niet meer zijn of haar hoofdverblijf. Er vindt in deze situatie geen overdracht plaats van de eigendom van de woning. Van overdrachtsbelasting is dan ook geen sprake.
Zodra een van de partners de woning verlaat, krijgt deze te maken met de op 1 januari 2004 ingevoerde bijleenregeling. Deze regeling is complex.
Als geen van beide partners voldoende inkomen heeft om de totale hypotheek te betalen, moet het huis worden verkocht en moeten beide partners op zoek naar een nieuwe woonruimte. Meestal is huren de beste voorlopige oplossing, tenzij u beiden kapitaalkrachtig genoeg bent om zelfstandig een woning te kopen.
Voor partners die besluiten uit elkaar te gaan en net een huis hebben gekocht, kan de scheiding extra negatief uitpakken. Als namelijk blijkt dat het huis verkocht moet worden omdat geen van beiden de hypotheekschuld op zich kan nemen, is het nog maar de vraag of het huis voldoende opbrengt om de lening af te lossen. Zeker als de kosten koper (zo’n 10%) een onderdeel uitmaken van de lening. De verkoop kan dan zelfs leiden tot verlies. De fiscus is hier aan tegemoet te komen door de rente over deze restschuld nog tien jaar lang bij beide partijen aftrekbaar te maken.